În acest articol vă vom explica cum puteți beneficia de darea în plată în condițiile în care ratele au crescut semnificativ.
Dacă în urmă cu câțiva ani băncile acordau ușor credite pentru cumpărarea unor locuințe, piața imobiliară fiind în plină dezvoltare, începând cu anul 2022, multe persoane au ajuns în imposibilitate de plată din cauza creșterii extrem de rapide a ratelor lunare, în timp ce salariile au rămas aproape nemodificate.
O parte dintre aceștia au fost chiar executați silit imobiliar, ajungând în situația în care au rămas și fără locuința cumpărată dar și nevoiți să plătească în continuare ratele la creditele bancare contractate.
Ce este darea in plata?
Cu titlu general, darea în plată reprezintă o modalitate alternativă de stingere a obligațiilor prin care debitorul (în cazul acesta, persoana împrumutată) va oferi creditorului (în cazul acesta, banca) o altă prestație decât cea stabilită prin contract, iar dacă creditorul o acceptă, obligația debitorului se va stinge.
Legea nr. 77/2016 a instituit o procedură specială de dare în plată în cazul persoanelor care au datorii la bănci.
Mai explicit: în anumite condiții, o persoană care nu mai poate plăti un credit bancar luat în vederea achiziționării unei locuințe (sau garantat cu un imobil) poate să dea imobilul în plată (să îl ofere băncii) în schimbul scutirii de datorie.
De ce se apelează la darea în plata?
Sunt mai multe motive pentru care persoanele împrumutate apelează la darea în plată a unui imobil pentru stingerea datoriei.
În multe dintre dosarele noastre, clienții au apelat la procedura dării în plată după ce imobilul cu care au garantat returnarea creditului a fost executat silit. Astfel, clientul s-a aflat în situația în care deși a fost executat silit și i-a fost luat imobilul, acesta încă trebuia să plătească restul creditului.
Un alt motiv frecvent pentru care clienții au apelat la procedura dării în plată a fost modificarea cursului valutar a monedelor în care s-a făcut împrumutul. Cu precădere, creșterea foarte rapidă a CHF (iar de curând și USD) a pus mulți clienți în imposibilitate de plată, văzându-se datori cu sume mult mai mari decât cele împrumutate și preferând să renunțe la imobil.
Darea în plată în anul 2022 a început să se utilizeze din cauza creșterii ratelor lunare la valori cu mult față de cele contractate de client, din cauza creșterii valorii dobânzii variabile.
Anticipăm că în anul următor, din cauza creșterii dobânzii variabile într-un ritm necontrolat, foarte multe persoane vor ajunge în imposibilitate de plată, iar varianta procedurii dării în plată în anul 2023 va fi o variantă de luat în calcul.
Cum pot da în plată un imobil pentru a stinge datoria?
Pentru a da în plată un imobil este necesar să transmiți o notificare către bancă, prin executor judecătoresc, avocat sau notar prin care să informezi banca de faptul că ai decis să transmiți dreptul de proprietate al imobilului în vederea stingerii datoriei izvorând din contractul de credit ipotecar.
Notificarea trebuie să cuprindă și stabilirea unui interval orar, în două zile diferite, cuprinse între 30 și 90 de zile lucrătoare de la momentul formulării notificării, în care părțile (adică tu și banca) sa se prezinte la notar pentru a încheia tranzacția.
Dacă Banca acceptă să primească în plată imobilul ipotecat aceasta se va prezenta la notar pentru a semna tranzacția și astfel imobilul va trece pe numele Băncii, iar obligația ta de a achita creditul va înceta.
Dacă Banca nu este de acord să primească în plată imobilul ipotecat, aceasta are posibilitatea să conteste în termen de 10 zile în instanță îndeplinirea condițiilor dării în plată descrise în notificare.
Care sunt condițiile?
Legea nr. 77/2016 definește condițiile pe care debitorul trebuie să le îndeplinească pentru a putea beneficia de procedura dării în plată:
Creditorul trebuie să fie o instituție de credit, instituții financiare nebancare sau cesionarii creanțelor deținute asupra consumatorilor, adică fie o Bancă, fie un IFN, fie un cesionar al creanței (precum KRUK, INVESTCAPITAL, SEKAPITAL ETC.).
Persoana care face notificarea trebuie să fie un consumator, deci nu se poate aplica (spre exemplu) în relația dintre două bănci sau în cazul profesioniștilor. Consumatorul este definit drept „persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociaţii, care cumpără, dobândeşte, utilizează ori consumă produse sau servicii, în afara activităţii sale profesionale;”
Cuantumul sumei împrumutate să nu depășească la momentul încheierii contractului echivalentul în lei al sumei de 250.000 Euro, calculată la cursul BNR din ziua încheierii contractului;
Creditul să fi fost contractat de consumator cu scopul de a achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinație de locuință SAU indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință;
Persoana care face notificarea să nu fi fost condamnată penal printr-o hotărâre definitivă pentru infracțiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită darea în plată.
Să fie îndeplinită condiția impreviziunii;
Impreviziunea în procedura de dare în plată
Prin Legea nr. 52/2020, legiuitorul a definit cazurile de impreviziune, astfel:
Există impreviziune dacă „pe durata executării contractului de credit, cursul de schimb valutar, aplicabil în vederea cumpărării monedei creditului, înregistrează la data transmiterii notificării de dare în plată o creștere de peste 52,6% față de data încheierii contractului de credit. În vederea calculării procentului de 52,6% se va avea în vedere cursul publicat de Banca Națională a României la data transmiterii notificării de plată și cursul de schimb publicat de Banca Națională a României la data încheierii contractului de credit;”
Nu ești lămurit?
Uite câteva calcule (cu o singură zecimală, pentru a fi mai simplu de înțeles) folosind valorile aproximative din anii 2008, 2010 și 2012.
CHF este astăzi la o valoare de aproximativ 4,9 lei, astfel dacă ai încheiat un credit în CHF în anul:
2008 când 1 CHF = 2,2 lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de ~1,1 lei (deci un total de 3,3 lei) și astfel, te încadrezi pentru procedura de dare în plată;
2010 când 1 CHF = 3 lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de ~1,6 lei (deci un total de 4,6 lei) și astfel, te încadrezi pentru procedura de dare în plată;
2012 când 1 CHF = 3,6 lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de ~1,8 lei (deci un total de 5,4 lei) și astfel, NU te încadrezi pentru procedura de dare în plată.
USD este astăzi la o valoare aproximativă de 5 lei, astfel dacă ai încheiat un credit în USD în anul:
2008 când 1 USD = 2,4 lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de ~1,2 lei (deci un total de 3,6 lei) și astfel, te încadrezi pentru procedura de dare în plată;
2010 când 1 USD = 3 lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de 1,6 lei (deci un total de 4,6 lei) și astfel, te încadrezi pentru procedura de dare în plată;
2012 când 1 USD = 3,3 lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de 1,7 lei (deci un total de 5 lei) și astfel, POȚI sa te încadrezi pentru procedura de dare în plată, dar ai avea nevoie de calcule la zecimală pentru a fi sigur.
Euro este astăzi la o valoare aproximativă de 4,8 lei, astfel dacă ai încheiat un credit în EURO în anul:
2008 când 1 EURO = 3,6 lei, o creștere procentuală de 52,6% reprezintă o creștere de ~1,9 lei (deci un total de 5.5 lei) și astfel, NU te încadrezi pentru procedura de dare în plată.
Ulterior, moneda Euro a continuat să crească deci nu te-ai încadra nici pentru anii 2010 sau 2012.
Există impreviziune atunci când „pe durata executării contractului de credit, obligația de plată lunară înregistrează o creștere de peste 50% ca urmare a majorării ratei de dobândă variabilă.”
Creșterea ratelor în anul 2022 a fost una fără precedent. În anul 2023 ratele vor continua să crească, în același ritm, fiind cu până la 60% mai mari.
Ce înseamnă asta?
Dacă ai contractat un credit la începutul anului, având un scadentar cu rata lunară de 1378 lei, de la 01.01.2023 rata va deveni de aproximativ 2230 de lei.
Astfel, multe persoane care și-au cumpărat locuințe recent, contractând un credit, sunt puse în situația de a plăti rate aproape duble, în contextul în care majoritatea salariilor au stagnat.
În contextul scumpirilor generale din anul 2022 nu este de mirare că multe persoane ajung în imposibilitate de plată, realizând că din cauza creșterii ratelor bancare, este mai rentabil să renunțe la credit, dând în plată locuința cumpărată.
Ce se întâmplă dacă banca nu acceptă darea în plată?
După ce primește notificarea prin care se urmărește darea în plată a imobilului, Banca are 10 zile la dispoziție să facă contestație la Judecătorie.
Cu ocazia contestației, Banca poate solicita ca instanța să constate că nu sunt îndeplinite condițiile pentru darea în plată și să solicite ca procedura inițiată cu ocazia notificării să fie anulată.
În acest caz, Banca va trebui să dovedească care dintre condițiile dării în plată nu este îndeplinită, iar tu va trebui să dovedești faptul că îndeplinești condițiile pentru darea în plată.
Care sunt efectele dării în plată?
După formularea notificării de dare în plată a imobilului, primul efect este suspendarea oricărei proceduri de executare silită împotriva debitorului.
Astfel, dacă ești executat silit asupra unui imobil, să utilizezi de procedura de dare în plată și să eviți vânzarea imobilului la licitație publică în cadrul executării silite (la un preț mult mai mic) poate fi o strategie reușită.
Cel de-al doilea efect, în condițiile în care Banca acceptă procedura de dare în plată SAU instanța respinge contestația Băncii, este acela că dreptul de proprietate asupra imobilului se transferă Băncii, iar tu ești exonerat de datorie.
Pot negocia cu banca în cazul majorării ratelor în 2022?
Legea nr. 77/2016 prevede în mod expres faptul că „echilibrarea și continuarea contractului de credit sunt prioritare.”
Astfel, atât în notificarea de dare în plată, dar și ulterior, în cadrul contestației pornite de Bancă, printr-o cerere reconvențională, poți propune negocierea/reechilibrarea contractuală astfel încât riscul să fie împărțit între tine și bancă în mod egal.
Deseori în dosarele noastre, mai ales în cazul creditelor în CHF, în condițiile modificării cursului valutar, am obținut reechilibrarea contractuală prin înghețarea cursului valutar la un procent rezonabil pentru client, astfel încât să poată achita creditul în continuare și în același timp să păstreze locuința.